Когда рантье затягивают пояса? Как легально «выдавить» пенсионеров из центра города? Почему банкиры перестали рассылать СМС? Обо всём этом и не только шла речь на прошедшем в Санкт-Петербурге форуме, посвящённом актуальным проблемам рынка недвижимости.
Времена не выбирают
Сразу скажем, на форуме (точнее, саммите, как его позиционируют организаторы), хотя он и назывался «Пригород. Бремя решений», были подняты вопросы гораздо более широкого сегмента обозначенной отрасли, нежели только дачи или коттеджи. Новый Земельный кодекс и поправки в кодекс градостроительный, изменения в налоговом законодательстве, грядущий пересмотр кадастровой стоимости жилья – вот лишь некоторые темы, вызывающие обоснованное беспокойство строителей и девелоперов. Но должен ли беспокоиться об этом обычный гражданин – владелец квартиры или дома, наниматель, арендатор, малый инвестор? Как многочисленные коррективы, вкупе с наметившимися негативными тенденциями в целом, отразятся на его правах и кошельке? Кто в итоге окажется проигравшим?.. Ответы, как это часто бывает в таких случаях, приходилось искать между строк.
Все участники мероприятия, среди которых были и риелторы, и социологи, и чиновники, и юристы, и финансисты, сходились, по крайней мере, в одном: «Времена нынче очень трудные». Ещё бы: за прошедший год количество нового, построенного и строящегося жилья, предлагаемого к продаже в Петербурге и Ленобласти, выросло почти в полтора раза (специалисты говорят, это рекорд) и составило 4, 4 млн квадратных метров. Это, казалось бы, хорошо. Другой вопрос, кто будет всё это покупать.
Ведь осенью этого года впервые за пять лет упали зарплаты и реальные доходы россиян. Причём доходы снизились почти на 7%. Можно, конечно, уповать на то, что статистика здесь немножко лукавит, и падение на самом деле обусловлено тем, что часть «белого» заработка соотечественников ушла в тень, как это бывало уже не раз в новейшей истории. Однако и косвенные данные, и повседневные факты показывают, что причина не только в этом.
Рантье теряют дивиденды
Приводились на форуме и удручающие цифры по кредитам и долгам, и именно по Санкт-Петербургу. Оказывается, за три с половиной года, с начала 2011-го, задолженность перед банками, приходящаяся на каждого петербуржца, выросла в два с лишним раза. По данным на сентябрь 2014-го, житель города на Неве, в среднем, задолжал ростовщикам более 93 тысяч рублей. По прогнозам экспертов, если срочно не принять какие-то эффективные меры, этот совокупный долг и все связанные с ним неприятности в следующем году будут нарастать, как снежный ком.
Кстати, ряд питерских банков уже отказывается выдавать кредиты и займы, кроме как на основе «специального предложения», которое делается далеко не каждому. Кстати, многие замечают, что поток электронных и бумажных писем и СМС-сообщений от банковских структур с предложением «супервыгодных» кредитов как-то оскудел. Если, например, ещё пару лет назад один известный, статусный банк в эту же пору ворохом рассылал СМСки про то, как можно «без забот, без хлопот взять кредит под Новый год», или что «за окном холода», и можно «купить машину без труда», то теперь ничего подобного нет и в помине.
Интересно, что на этом фоне в северной столице прекратился рост цен на аренду жилья. В то время, как предложение в этом сегменте за год увеличилось аж вдвое. Сейчас однокомнатную квартиру сдают, в среднем, от 20 тысяч рублей в месяц, двухкомнатную – от 23 тысяч. Так же, как и в прошлом году. То есть, с учётом инфляции, роста цен, падения доходов и увеличения задолженностей, выходит, что быть рантье и вообще вкладывать деньги в недвижимость в расчёте на то, чтобы её сдавать, становится всё менее выгодным.
И небогатые заплачут
Но то ли ещё будет, когда в городе начнётся переоценка кадастровой стоимости жилья. Как рассказал эксперт в сфере рынка недвижимости Дмитрий Синочкин, процесс этот должен стартовать весной будущего года. «Кадастровая оценка – это очень капризная и витиеватая вещь. Это очень грубый инструмент», – подчёркивает он. Однако, на этот раз в «кадастре», скорее всего, будет учтено местоположение дома. Из-за этого разброс в стоимости одинакового по площади жилья в разных районах Петербурга может быть очень внушительным.
По прогнозам, в центре кадастровая стоимость квартир заметно вырастет, зато в отдалённых спальных районах, наоборот, понизится. А поскольку всё это делается для того, чтобы рассчитывать размер налога, исходя как раз из кадастровой стоимости объектов (а не инвентаризационной, как сегодня), то небогатые жители центральных районов могут заплакать. И начать перебираться на окраины.
Правда, чиновники обещают, что максимальная налоговая ставка для жилья в нашем городе не превысит 0,3%, а вероятнее всего – и 0,1%. Разница же между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, по данным Олега Калугина, главы смольнинского Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, должна составить плюс-минус 20%, что вполне отвечает мировым показателям.
Кстати, о мировых показателях. Специалисты напирают на то, что в западных странах, например, в тех же США, налоговые ставки на недвижимость доходят до 11%. И поэтому там так быстро происходит разрушение неэффективных зданий, которые не удаётся продать или сдать в аренду – чтобы не разориться на налогах. А вот ещё характерные цифры: в Европе собственниками жилья являются, в среднем, не более 60% населения, а у нас – 85%.
«Скоро иллюзия «бесплатного» содержания квартир и домов рассеется, и люди начнут осознавать, что собственность – это очень дорогая игрушка, – предрекают эксперты. – И что вообще несобственникам живётся гораздо легче».
Первые квитанции на оплату налогов по новой схеме придут петербуржцам в 2017 году.
Валерия Стрельникова, специально для «В кризис.ру»
