• 2 марта 2009 Бизнес

    Возвращение «черных» маклеров

Одной из последних крупных сделок в сегменте риелторских услуг все участники рынка называют поглощение «Адвексом» таких брендов, как «Миэль» и «Легион». В компаниях утверждают, что речь идет не о покупке агентств. В «Легионе» остаются прежние владельцы, которые будут использовать бренд «Адвекса» для дальнейшей работы. В «Миэле» также уверяют, что сделки по покупке бизнеса не было — просто теперь интересы «Миэля» в Петербурге будет представлять «Адвекс», а АН «Миэль», в свою очередь имеющее неплохие позиции на рынке Москвы, станет представлять интересы петербургской компании в столице.

Впрочем, представители риелторского сообщества полагают, что массового характера слияния пока не приобрели.

«Процесс слияний-поглощений запущен, однако объективно количество таких сделок единичное. Судьбу агентства, как и любого представителя малого бизнеса, трудно отследить. В городе, по разным оценкам, от 400 до 600 агентств. Какие-то открываются, какие-то закрываются — этот процесс продолжается в режиме нон-стоп и не связан с кризисом напрямую. Если кризисные процессы будут углубляться, то количество агентств уменьшится на 30-40% до конца года, причем сделки перераспределятся в сторону маклеров», — говорит Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Анна Цирульская, директор УК «Славград» считает, что сделок в классическом виде (по купле-продаже самих агентств) в городе и не будет — просто в силу специфики агентского бизнеса: «В данном случае речь идет не столько о поглощении бизнеса, сколько о выкупе специалистов и их клиентской базы».

Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество» отмечает, что для риелторского бизнеса слияния и поглощения пока недостаточно распространены — слишком сложно осуществить это функционально: «Каждый игрок занимает свою нишу на рынке, мелким компаниями поглощать друг друга невыгодно, крупные зачастую не спешат инвестировать в неликвидные проекты».

Кто выходит на сцену?

Эксперты полагают, что в наиболее сложной ситуации могут оказаться компании, ориентированные в прошлом на растущий рынок. Агентства уже сегодня, в стремлении повысить эффективность работы, сокращают филиальную сеть, избавляясь от неприбыльных офисов (в первую очередь — в области и в спальных районах), оптимизируют агентский состав, перераспределяют полномочия менеджеров и меняют условия их работы, переходят на франчайзинговые схемы. «На вторичном рынке и в дальнейшем возможна активизация частных маклеров, работа которых не будет связана с деятельностью агентств недвижимости и профессиональных объединений. Маклеры не несут ответственности перед своими клиентами. Не исключена вероятность того, что большая часть сделок купли-продажи жилых объектов будет совершаться именно частными лицами, что, конечно, станет проблемой для рынка недвижимости в целом», — рассуждает Павел Созинов.

По его словам, агентства недвижимости практически повсеместно заявляют об оттоке покупателей на 40-50% по отношению к пиковым значениям прошлого года. «В то же время, по данным Регистрационной службы, количество сделок в январе составило на вторичном рынке около 3 тыс., что вполне соответствует показателям аналогичного периода 2007-2008 годов. Такая ситуация свидетельствует об оттоке клиентов из агентств в пользу маклеров и самостоятельного решения горожанами жилищного вопроса. Сейчас более половины сделок делается маклерами», — отмечает Павел Созинов.

Заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров также считает, что число маклеров на рынке выросло. «Сейчас стало больше «левых», в том числе «черных» маклеров. В связи с развитием кризиса вообще существенно увеличилось число случаев мошенничества на рынке недвижимости. В кризисные периоды покупатели подвержены импульсивному принятию решений, люди боятся потерять деньги и вообще их иметь: если у человека есть средства, он старае
тся максимально быстро их куда-то вложить и успокоиться. О том, куда именно вложить, нервничающий человек не всегда думает долго. На низком рынке очень дешевое предложение не выглядит странным, и люди чаще на такие махинации покупаются. Хотя даже сейчас лучше заплатить немного больше, чем купить самый дешевый вариант и получить «паленую» квартиру. Более того, кризис — это сложности и для самих мошенников и «черных» маклеров, которым тоже нужно зарабатывать деньги, поэтому они увеличивают свою активность».

Впрочем, среди риэлторов есть и те, кто утверждает, что резкого роста сделок с участием маклеров не произошло. Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, утверждает: «Так как резкого всплеска покупки жилья не наблюдается, а люди в период финансово нестабильного рынка все-таки предпочитают проверенные компании, доля «черных» маклеров не могла сильно вырасти».

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» заявляет, что в настоящее время его компания не почувствовала, что криминала на рынке стало больше. «Единственное, что, конечно, больше стало на рынке «вольных» агентов, через которых в принципе могут проходить такие сделки. Так, на рынке сейчас в наихудшем положении оказались небольшие агентства недвижимости, которые не могут оплачивать рекламу и не имеют известного, раскрученного бренда. Соответственно, работающие в таких фирмах агенты не заинтересованы (да и не скрывают этого) в том, чтобы делиться с компанией, и проводят сделки не через агентство, а самостоятельно. Таким образом, есть вероятность, что подобным путем могут проходить «сомнительные» сделки. Однако пока, на наш взгляд, их число не прибавилось с кризисом. По крайней мере, мы этого не заметили».

«Сложно сказать, насколько вырастет на этом рынке объем махинаций. С одной стороны, для периодов нестабильности это характерно. С другой — сейчас рынок покупателя, а не продавца. Если раньше нужно было быстро принимать решение и вносить залог, то сейчас можно спокойно ходить, выбирать, консультироваться со всеми. Я надеюсь, что люди, которые сегодня покупают квартиру, так и будут делать. И «черным» маклерам просто не будет поля для деятельности», — говорит Сергей Цветков, генеральный директор компании «Мир недвижимости».

Впрочем, доля маклеров если и растет, то лишь на жилищном рынке. «В коммерческой недвижимости «черный» маклер — вымышленный персонаж. Есть единицы, обслуживающие клиентов в сегменте стрит-ритейла. Поскольку за услуги по коммерческой недвижимости платит фирма, то фирме интереснее заплатить официально, в том числе увеличить затраты, уменьшить налогооблагаемую базу. Поэтому им лучше дороже, зато официально», — рассуждает Максим Михайлов, исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.

Гибкая политика

Сложности, которые испытывают агентства из-за оттока клиентов, вынуждают риелторов проявлять более гибкую политику и в отношении комиссионных. Впрочем, пока участники рынка не готовы признать это тенденцией.

«Агентства стараются не менять условия игры и в сложное время, ревниво отслеживая условия и предложения по сделкам у партнеров. В теории услуга риэлтора оценивается в 6-8 процентов от сделки, на практике можно договориться дешевле. Снижать комиссионные агентам — себе дороже, особенно когда велик соблазн в отсутствии реального спроса проводить сделки «на стороне». Увеличивать процент «левых» сделок никто не хочет», — рассуждает Павел Созинов.

Генеральный директор ООО «Петротрест-недвижимость» Игорь Соколов поддерживает это мнение: «Размеры комиссии для клиентов меняются в сторону уменьшения, так как количество клиентов заметно сократилось. Компании для удержания и привлечения клиентов уменьшают стоимость своих услуг. Размер комиссии для агентов в процентном отношении, как правило, остался на прежнем уровне, но в связи с изменением общей комиссии в натуральном исчислении, конечно, стал несколько меньше».

Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), напротив, говорит, что не может привести примеров, когда бы изменялись контрактные условия для сотрудников. «Какие договоренности по большей части были — такие и остались. Однако есть и некоторые исключения. Так, при прямых продажах процент вознаграждения может быть ниже на 1-1,5 процента. На это могут пойти, например, если все документы уже готовы и квартиру нужно срочно продать и если клиент готов идти на скидку при продаже, что значите
льно упростит работу риэлтора».

Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» прогнозирует, что вероятнее всего, риелторы будут вынуждены сокращать размер комиссионных — особенно, по его мнению, это касается первичного рынка жилья.

Свято место

О том, будет ли уменьшаться количество компаний, работающих на рынке у специалистов, также пока нет однозначного ответа. «Количество риэлторских фирм действительно в перспективе уменьшится: слабые, неустойчивые, а также маленькие компании уйдут с рынка или будут проглочены более крупными. В результате выживут только монстры этого бизнеса, самые опытные и профессиональные компании», — говорит Дмитрий Золин.

«Число риэлторских фирм, действительно, сократится, будут еще и слияния компаний, но в этом нет ничего страшного. Мы, как и некоторые другие участники рынка, все это уже пережили в 1998 году, а вот иные молодые компании в такой ситуации оказались впервые, и только от правильности выбранной стратегии и профессионализма руководства будет зависеть, удастся ли им удержаться на плаву. В настоящее время конкуренция очень велика — важно умение привлечь клиента и удержать его у себя», — соглашается с коллегой господин Дроздов.

Такого же мнения придерживается и Сергей Цветков: «Безусловно, фирм станет меньше. Спрос сократился очень сильно, и он сконцентрировался на известных компаниях. Если раньше — так сложилось до кризиса — больший вес имел процент комиссионных, которые компания берет, то сейчас вопрос надежности встает на первое место».

А вот Татьяна Чуприна полагает, что кризис не повлияет на число компаний, работающих в городе: «В принципе, на рынке это происходило всегда. Процесс смены участников рынка — естественный, поскольку риэлторская услуга — высокоорганизованная, она не по плечу каждому агентству недвижимости. Поэтому на рынке остаются сильнейшие, а менее крупные компании сменяют друг друга».

«Коммерсантъ»

Бизнес

У партнёров