• 24 февраля 2009 Недвижимость

    Печальные перспективы жилой недвижимости

— Как вы в целом оцениваете программу действий губернатора Матвиенко по поддержке строительного рынка города?

— В целом предложения губернатора в части активизации строительства считаю правильными, но не исчерпывающими, то есть не полностью решающими проблемы жилищного строительства.

— Насколько адекватна современным условиям процентная ставка по ипотеке, о которой говорит губернатор, и какой процент населения сможет в случае ее применения воспользоваться ипотечным кредитом?

— Ставка ипотечных кредитов в 12%, если она будет принята, вполне приемлема, ибо она ниже инфляции. Однако надо признать, что сами потребительские кредиты не являются по сути ипотекой. Ипотека возникает только при продаже готовых квартир. Но даже при 12% потребительскими кредитами в современных условиях может воспользоваться только 10-15% жителей города.

— Насколько соответствуют реалиям заявленные потребности рынка в привлечении кредитов и о чем в целом говорит желание увеличения кредитования?

— Конечно, средств для Федерального агентства ипотечного кредитования в 60 миллиардов рублей для России мало, и действительно только Петербургу требуется не менее 20-25 миллиардов рублей. Но и этого недостаточно для решения жилищной проблемы, а только сможет поддержать реструктуризацию кредитных долгов населения.

— Как вы считаете, в случае получения Петербургом кредитов на целевые программы строительства жилья как будут потрачены эти средства? И можете ли вы предположить, какие компании эти средства получат?

— Получение Петербургом кредитов на целевые программы строительства жилья (если они будут), должно быть направлено на строительство социального жилья, ибо в городском бюджете секвестированы наполовину (на 20 миллиардов рублей) эти средства, и никакого задела обеспечить нельзя, что означает свертывание бюджетного строительства в городе на ближайшие годы. Кроме того, их следует направить на кредитование строительных компаний города, но не только и не столько крупнейших, но и среднего бизнеса. А также на инженерную подготовку новых территорий для жилищного строительства и продажу их на аукционах небольшими лотами (от 0,5 до 2 га).

— Что, по-вашему, скрывается за предложением губернатора? Пойдут ли строительные компании на предложение городского правительства?

— Достройка жилых домов крайне актуальна, но не менее актуально создание задела для продолжения жилищного строительства в городе – иначе в 2010 и 2011 годах практически будут вводиться не миллионы, а несколько сотен тысяч квадратных метров жилья.

— Как в целом вы оцениваете перспективы рынка жилой недвижимости Петербурга на ближайший год?

— Перспективы рынка жилой недвижимости оцениваю (на основе объективных данных) пессимистично, а механизмы решения проблем, на мой взгляд, следующие. 10 февраля этого года я лично представил губернатору предложения по антикризисным мерам по жилищному строительству с просьбой созвать специальное совещание с участием всей инвестиционно-строительной цепочки. Кратко изложу суть этих предложений. Во-первых, стимулировать возрождение среднего и малого строительного бизнеса, который в меньшей степени пострадал от кризиса, чем десяток крупнейших петербургских строительных компаний. Во-вторых, перейти от продажи на аукционах огромных (сотни гектаров) территорий (которые инженерно должен был готовить «Главстрой СПб», но прекратил эту деятельность) к аукционам мелкими лотами, доступными для средних компаний. Инженерную подготовку должен делать город. В-третьих, реструктуризовать огромные платежи за земельные участки, распределив эти платежи на весь период строительства с упором на взносы в бюджет средств после завершения строительства. Кроме того, следует перейти от кредитования физических лиц к «проектному кредитованию», то есть кредитованию самих строительных компаний, с продажей готового жилья. Также это письмо 13 февраля направлено вице-губернатору Р.Е. Филимонову, ответа пока нет.

Кроме того, считаю, что целый ряд мер можно осуществить и без помощи федеральных властей, силами города, в частности: продавать городскую землю застройщикам; ввести аренду земли на 49 лет с правом залога в банках; фиксировать в качестве залога незавершенное строительство (которое возможно только при собственности на землю).

Все это предусмотрено действующим федеральным законодательством, но не применяется в Петербурге. Между тем все это может служить ликвидным залогом для банков и открыть дорогу проектному кредитованию.

Недвижимость

У партнёров